Trọng tài thương mại giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai

Tháng 10 22, 2025

1. Tìm hiểu tranh chấp về đất đai. Trọng tài thương mại có thẩm quyền giải quyết không?

Tranh chấp về đất đai là những mâu thuẫn, bất đồng về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể trong quan hệ đất đai, thường là các tranh chấp về quyền sử dụng đất, ranh giới, hoặc các quyền lợi phát sinh từ giao dịch liên quan đến đất đai.

Căn cứ pháp lý về định nghĩa được quy định tại khoản 47 Điều 3 Luật đất đai 2024 như sau:

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”

Theo Điều 236 Luật đất đai 2024 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, trong đó tại khoản 5 Điều này liệt kê đến thẩm quyền của Trọng tài thương mại như sau:

“Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.”

2. Các tranh chấp liên quan đến đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Trọng tài thương mại

Căn cứ theo cơ sở pháp lý được dẫn chiếu ở mục 1 thì Trọng tài thương mại Việt Nam có thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại. Theo đó, để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động giải quyết tranh chấp, Ủy ban nhân dân (UBND) các cấp có trách nhiệm hỗ trợ tố tụng bằng cách cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến công tác quản lý và sử dụng đất đai. Việc cung cấp thông tin này được thực hiện khi có yêu cầu chính thức từ Trọng tài thương mại phục vụ làm căn cứ pháp lý và thực tế quan trọng cho Hội đồng trọng tài trong quá trình giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai.

Cụ thể, các tranh chấp liên quan đến đất đai thuộc thẩm quyền giải quyền của Trọng tài thương mại là tranh chấp hợp đồng và giao dịch kinh doanh mà quyền sử dụng đất hoặc bất động sản là đối tượng của giao dịch. Sau đây là một số ví dụ:

Tranh chấp về chuyển nhượng dự án bất động sản: Đây là các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án nhà ở, khu đô thị hoặc khu thương mại. Vấn đề thường xoay quanh nghĩa vụ thanh toán, chậm tiến độ bàn giao, hoặc phạt vi phạm hợp đồng.
Tranh chấp hợp đồng đầu tư và hợp tác kinh doanh: Liên quan đến các thỏa thuận liên doanh, góp vốn để phát triển bất động sản, nơi quyền sử dụng đất được coi là tài sản góp vốn. Tranh chấp tập trung vào việc chia lợi nhuận, thực hiện nghĩa vụ đầu tư, hoặc phân chia quyền và trách nhiệm giữa các bên hợp tác.
Tranh chấp hợp đồng thuê, thuê mua đất đai/bất động sản: Xảy ra trong các giao dịch thuê đất dài hạn cho mục đích sản xuất, kinh doanh, xây dựng nhà xưởng, hoặc thuê văn phòng, kho bãi. Nội dung tranh chấp thường là giá thuê, thời hạn thuê, hoặc vi phạm điều khoản sử dụng đất thuê.
Tranh chấp hợp đồng xây dựng: Bao gồm các tranh chấp giữa chủ đầu tư và nhà thầu phát sinh trong quá trình xây dựng công trình gắn liền với đất, tập trung vào chất lượng công trình, chi phí phát sinh, và tiến độ thi công trên khu đất dự án.

3. Điều kiện để giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai bằng Trọng tài thương mại

Theo quy định tại Điều 5 Luật trọng tài thương mại về điều kiện giải quyết tranh chấp bằng trọng tài như sau:

“1. Tranh chấp được giải quyết bằng Trọng tài nếu các bên có thoả thuận trọng tài. Thỏa thuận trọng tài có thể được lập trước hoặc sau khi xảy ra tranh chấp.

2. Trường hợp một bên tham gia thoả thuận trọng tài là cá nhân chết hoặc mất năng lực hành vi, thoả thuận trọng tài vẫn có hiệu lực đối với người thừa kế hoặc người đại diện theo pháp luật của người đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

3. Trường hợp một bên tham gia thỏa thuận trọng tài là tổ chức phải chấm dứt hoạt động, bị phá sản, giải thể, hợp nhất, sáp nhập, chia, tách hoặc chuyển đổi hình thức tổ chức, thỏa thuận trọng tài vẫn có hiệu lực đối với tổ chức tiếp nhận quyền và nghĩa vụ của tổ chức đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.”

Điều kiện để giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai bằng Trọng tài thương mại nằm ở thoả thuận trọng tài được xác lập trong hợp đồng của các bên theo quy định trên. Thỏa thuận trọng tài có thể được xác lập trước hoặc sau khi có tranh chấp phát sinh, đóng vai trò là căn cứ pháp lý nhằm xác định thẩm quyền của Trọng tài. Đồng thời quy định thể hiện tính ràng buộc của thỏa thuận này được duy trì ngay cả khi có sự thay đổi về chủ thể, nó vẫn có hiệu lực đối với người thừa kế cá nhân hoặc tổ chức tiếp nhận quyền và nghĩa vụ trong các trường hợp sáp nhập, giải thể hoặc phá sản. Sự tồn tại và tính hợp lệ của thỏa thuận trọng tài do đó là yếu tố quyết định để hợp thức hóa việc giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai tại Trung tâm trọng tài.

4. Vì sao nên lựa chọn giải quyết tranh chấp này bằng Trọng tài thương mại?

Sử dụng trọng tài để giải quyết tranh chấp có tính thương mại, liên quan đến đất đai không phải là quy định duy nhất nhưng là sự lựa chọn nên được ưu tiên. Với thực trạng sử dụng trọng tài để giải quyết hiện nay đang trở nên rất phổ biến với người tiêu dùng, đặc biệt là các doanh nghiệp. Bởi vì lựa chọn Trọng tài thương mại đem lại những ưu điểm vượt trội đối với những hoạt động liên quan đến thương mại.

Các chủ thể trong các loại hợp đồng liên quan đến đất đai đều hầu như đều có ít nhất một bên hay các bên đều nhằm mục đích thương mại, nên khi xảy ra tranh chấp việc lựa chọn Trọng tài rất phù hợp bởi vì tính linh hoạt, nhanh chóng của thủ tục tố tụng trọng tài đồng thời giúp tiết kiệm chi phí đáng kể.

Hơn nữa, một trong những ưu điểm nổi bật là việc xét xử không diễn ra một cách công khai. Điều đó giúp các bên kinh doanh có thể bảo mật thông tin, đảm bảo uy tín của mình trên thị trường và tránh các thông tin tiêu cực làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

5. Cách để giải quyết tranh chấp bằng Trung tâm trọng tài thương mại quốc tế Bigboss

Để giải quyết tranh chấp bằng phương pháp trọng tài thương mại tại BBIAC. Quý khách hàng có thể ghi vào hợp đồng 1 trong 2 nội dung sau:

5.1. Điều khoản Trọng tài mẫu

Ngoài ra, các bên có thể bổ sung:

(a) số lượng trọng tài viên là [một hoặc ba].

(b) địa điểm trọng tài là [thành phố và/hoặc quốc gia].

(c) luật áp dụng cho hợp đồng là [ ].*

(d) ngôn ngữ trọng tài là [ ].** Ghi chú: *

Chỉ áp dụng đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài **

Chỉ áp dụng đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài hoặc tranh chấp có ít nhất một bên là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

5.2. Điều khoản Trọng tài mẫu áp dụng cho thủ tục rút gọn

“Mọi tranh chấp phát sinh từ hoặc liên quan đến hợp đồng này sẽ được giải quyết bằng trọng tài tại Trung tâm Trọng tài Thương mại Quốc tế BIGBOSS (BBIAC) theo Quy tắc tố tụng trọng tài của Trung tâm này. Các bên thỏa thuận rằng tố tụng trọng tài sẽ được tiến hành theo Thủ tục rút gọn quy định tại Điều 37 của Quy tắc tố tụng trọng tài của BBIAC.”

Ngoài ra, các bên có thể bổ sung:

(a) địa điểm trọng tài là [thành phố và/hoặc quốc gia].

(b) luật áp dụng cho hợp đồng là [ ].*

(c) ngôn ngữ trọng tài là [ ]. **

Ghi chú:

* Chỉ áp dụng đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài.

** Chỉ áp dụng đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài hoặc tranh chấp có ít nhất một bên là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Liên hệ 0979 133 955 để được tư vấn!