TRỌNG TÀI THƯƠNG MẠI CHO HỢP ĐỒNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM: GIẢI PHÁP THỰC CHIẾN TRONG THỊ TRƯỜNG BIẾN ĐỘNG

Tháng 12 27, 2025

Thị trường bất động sản TP.HCM chưa bao giờ là một sân chơi dễ dàng. Với quy mô vốn khổng lồ và mạng lưới quan hệ pháp lý chằng chịt, một hợp đồng bất động sản khi “trật nhịp” không chỉ là một rắc rối pháp lý đơn thuần, mà là một đòn giáng mạnh vào dòng tiền và uy tín của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh đó, Trọng tài thương mại đang nổi lên như một cơ chế giải quyết tranh chấp phù hợp, nhưng liệu đây có phải là “chiếc chìa khóa vạn năng”? Bài viết này sẽ phân tích sâu sắc góc độ ứng dụng thực tiễn của trọng tài trong lĩnh vực bất động sản tại TP.HCM.

I. Tranh chấp hợp đồng bất động sản – Khi rủi ro pháp lý trở thành khủng hoảng kinh doanh

Đặc thù của các dự án bất động sản tại TP.HCM là sự tham gia của một chuỗi mắt xích phức tạp: Từ Chủ đầu tư, Nhà thầu chính, Thầu phụ đến Nhà đầu tư thứ cấp và Đơn vị môi giới. Một hợp đồng thường có giá trị rất lớn và kéo dài trong nhiều năm.

Trong môi trường biến động nhanh về giá cả vật tư và chính sách như hiện nay, tranh chấp thường bùng nổ từ những điểm nóng:

Tiến độ và Nghiệm thu: Nhà thầu chậm tiến độ do khách quan, hay Chủ đầu tư cố tình trì hoãn nghiệm thu để chậm thanh toán?
Dòng tiền thanh toán: Vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo đợt, tranh cãi về giá trị quyết toán.
Thay đổi thiết kế và Đơn giá: Các phát sinh ngoài hợp đồng (VO) không được thống nhất kịp thời dẫn đến đình trệ thi công.

Hệ quả nhãn tiền: Khi tranh chấp bị kéo dài tại các cơ quan tố tụng truyền thống, hệ quả không chỉ là án phí. Đó là dự án bị “đóng băng”, máy móc nằm chờ, lãi vay ngân hàng chồng chất và cơ hội kinh doanh trôi qua tầm tay.

Đặt vấn đề: Trong bất động sản, chọn sai phương thức giải quyết tranh chấp đôi khi gây ra thiệt hại còn lớn hơn chính bản thân tranh chấp đó.

II. Trọng tài thương mại – Cách tiếp cận “vừa vặn” nhưng không phải là “vạn năng”

Cần nhìn nhận khách quan: Trọng tài thương mại là một công cụ sắc bén, nhưng cần được sử dụng đúng chỗ.

1. Vì sao trọng tài được ưu ái trong các dự án lớn?

Tính bảo mật – Yếu tố sống còn: Không một Chủ đầu tư nào muốn thông tin dự án bị đình trệ hay năng lực tài chính yếu kém bị phơi bày công khai tại tòa án. Nguyên tắc xét xử kín của trọng tài giúp bảo vệ uy tín thương hiệu tối đa.
Tốc độ và sự chủ động: Trong khi chờ lịch xét xử của Tòa án có thể mất nhiều tháng, thì quy trình trọng tài cho phép các bên chủ động về thời gian và địa điểm, giúp đẩy nhanh tiến độ giải quyết để sớm “rã đông” dự án.
Chuyên môn hóa: Các bên có thể chọn Trọng tài viên là những chuyên gia am hiểu sâu về xây dựng, kỹ thuật (ví dụ: kỹ sư, kiến trúc sư) để giải quyết các tranh chấp có tính kỹ thuật cao, thay vì chỉ dựa vào Thẩm phán chuyên về luật.

2. “Điểm dừng” của Trọng tài: Hiểu đúng để tránh kỳ vọng sai

Để giữ uy tín cho bài viết, cần khẳng định rõ trọng tài không giải quyết được tất cả. Cơ chế này chỉ áp dụng khi:

Tồn tại một thỏa thuận trọng tài hợp lệ giữa các bên.
Tranh chấp mang bản chất thương mại (phát sinh từ hợp đồng kinh tế).

Trọng tài KHÔNG có thẩm quyền giải quyết:

Các tranh chấp hành chính về đất đai (ví dụ: kiện quyết định thu hồi đất, cấp sổ đỏ của cơ quan nhà nước).
Tranh chấp về quyền sử dụng đất, thừa kế đất đai giữa các cá nhân không có mục đích lợi nhuận.

III. Lưu ý “vàng” khi sử dụng trọng tài trong hợp đồng bất động sản

Đây là phần giá trị thực tiễn nhất giúp doanh nghiệp tránh những sai lầm “chết người” về mặt thủ tục.

1. Điều khoản trọng tài: Sai một ly, đi một dặm

Rất nhiều doanh nghiệp “copy-paste” điều khoản trọng tài một cách cẩu thả (ví dụ: chỉ ghi “nếu có tranh chấp sẽ ra trọng tài kinh tế”). Hậu quả là khi tranh chấp xảy ra, điều khoản này bị vô hiệu hoặc không thể thi hành, các bên lại phải dắt nhau ra Tòa án để xác định thẩm quyền, gây mất thời gian vô ích.

Lưu ý: Cần chỉ định đích danh một Trung tâm Trọng tài cụ thể (ví dụ: BBIAC) và dẫn chiếu áp dụng Quy tắc tố tụng của trung tâm đó ngay trong hợp đồng.

2. Đặc thù chứng cứ: “Nói có sách, mách có chứng”

Tranh chấp xây dựng/bất động sản là cuộc chiến của hồ sơ. Doanh nghiệp cần thiết lập hệ thống quản lý tài liệu chặt chẽ ngay từ đầu: Hợp đồng chính, các Phụ lục điều chỉnh giá/thiết kế, Biên bản nghiệm thu từng phần, Nhật ký công trình, và các thư từ trao đổi về việc gia hạn tiến độ… Thiếu các chứng cứ này, khả năng thua kiện là rất cao dù bạn có lý lẽ.

3. Vai trò của cố vấn pháp lý từ giai đoạn sớm

Đừng đợi đến khi “vỡ trận” mới tìm luật sư. Sự tham gia của cố vấn pháp lý ngay từ khâu soạn thảo hợp đồng và giai đoạn đầu khi mâu thuẫn mới chớm nở sẽ giúp định hình chiến lược tranh tụng rõ ràng, tránh các bước đi sai lầm về tố tụng khiến vụ việc kéo dài không cần thiết.

IV. BBIAC – Lựa chọn trọng tài phù hợp với nhịp độ bất động sản TP.HCM

Tại Trung tâm Trọng tài Thương mại BBIAC, chúng tôi thấu hiểu áp lực về tiến độ và dòng vốn của các doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM. BBIAC không hướng đến các thủ tục rườm rà, chúng tôi tiếp cận tranh chấp theo hướng: Thực chất – Hiệu quả – Gắn liền với giá trị dự án.

Quy tắc tố tụng của BBIAC được thiết kế linh hoạt, đặc biệt phù hợp với các loại hình tranh chấp phức tạp như:

Hợp đồng Tổng thầu EPC, hợp đồng thi công xây dựng.
Hợp đồng Hợp tác đầu tư dự án (BCC).
Hợp đồng Môi giới và phân phối bất động sản quy mô lớn.

Mục tiêu của BBIAC là đồng hành cùng doanh nghiệp để tìm ra giải pháp pháp lý dứt điểm, giúp các bên sớm ổn định tình hình để tiếp tục triển khai dự án hoặc giải phóng nguồn lực cho các cơ hội mới.

Sử dụng Trọng tài thương mại cho hợp đồng bất động sản là một lựa chọn chiến lược mang tính quản trị rủi ro cao. Tuy nhiên, để công cụ này phát huy hiệu quả, doanh nghiệp cần sự am hiểu tường tận về quy trình và sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ ngay từ giai đoạn ký kết hợp đồng.

V. Cách để giải quyết tranh chấp bằng Trung tâm trọng tài thương mại quốc tế Bigboss

Để giải quyết tranh chấp hiệu quả qua BBIAC, doanh nghiệp nên bắt đầu bằng việc tích hợp điều khoản trọng tài vào hợp đồng ngay từ đầu, sử dụng mẫu của Trung tâm để tránh tranh chấp về hình thức sau này. Khi tranh chấp phát sinh, nhanh chóng thu thập chứng cứ và nộp đơn khởi kiện trực tuyến qua website BBIAC, kèm phí tạm ứng dựa trên giá trị tranh chấp theo biểu phí minh bạch. Trong quá trình, hợp tác chặt chẽ với Hội đồng bằng cách cung cấp đầy đủ thông tin, đồng thời cân nhắc hòa giải để tiết kiệm thời gian và chi phí – một lựa chọn mà BBIAC khuyến khích.

Sau phán quyết, nếu cần thi hành, liên hệ ngay cơ quan thi hành án địa phương với sự hỗ trợ từ BBIAC để đảm bảo tuân thủ. So với tòa án, phương thức này mang lại lợi ích lớn về tốc độ và bảo mật, đặc biệt phù hợp với doanh nghiệp tham gia chuỗi cung ứng quốc tế. Bằng cách chọn BBIAC, bạn không chỉ giải quyết tranh chấp mà còn đầu tư vào sự ổn định lâu dài cho hoạt động kinh doanh, phù hợp với xu hướng hội nhập kinh tế Việt Nam hiện nay.

1 Điều khoản trọng tài mẫu

Ngoài ra, các bên có thể bổ sung:

(a) số lượng trọng tài viên là [một hoặc ba].

(b) địa điểm trọng tài là [thành phố và/hoặc quốc gia].

(c) luật áp dụng cho hợp đồng là [ ].*

(d) ngôn ngữ trọng tài là [ ].**

Ghi chú:

* Chỉ áp dụng đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài

** Chỉ áp dụng đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài hoặc tranh chấp có ít nhất một bên là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

2. Điều khoản trọng tài mẫu theo thủ tục rút gọn

“Mọi tranh chấp phát sinh từ hoặc liên quan đến hợp đồng này sẽ được giải quyết bằng trọng tài tại Trung tâm Trọng tài Thương mại Quốc tế BIGBOSS (BBIAC) theo Quy tắc tố tụng trọng tài của Trung tâm này. Các bên thỏa thuận rằng tố tụng trọng tài sẽ được tiến hành theo Thủ tục rút gọn quy định tại Điều 39 của Quy tắc tố tụng trọng tài của BBIAC.”