MỞ RỘNG THẨM QUYỀN TRỌNG TÀI THƯƠNG MẠI TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2024: BƯỚC TIẾN CỦA HỆ THỐNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM

I. Bối cảnh và vấn đề đặt ra

Trọng tài thương mại là một phương thức giải quyết tranh chấp phi tư pháp, được đánh giá cao về tính linh hoạt, bảo mật và hiệu quả. Tuy nhiên, trong thời gian dài, phạm vi thẩm quyền của trọng tài ở Việt Nam còn khá hạn chế, đặc biệt là trong các tranh chấp liên quan đến đất đai. Tranh chấp đất đai tại Việt Nam rất phổ biến, phức tạp và kéo dài, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người dân, doanh nghiệp và sự ổn định xã hội.

Việc Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 đã chính thức bổ sung thẩm quyền cho trọng tài thương mại trong một số tranh chấp liên quan đến đất đai, đánh dấu bước ngoặt trong chính sách pháp lý, phù hợp với xu hướng quốc tế hóa và cải thiện môi trường đầu tư tại Việt Nam.

II. Phân tích quy định mới tại Luật Đất đai 2024

2.1.Thẩm quyền của trọng tài thương mại trong tranh chấp đất đai

Khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định: “Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.”

Điều này lần đầu tiên ghi nhận chính thức khả năng giải quyết tranh chấp đất đai có yếu tố thương mại thông qua trọng tài, trước đây được xem là lĩnh vực “ngoài tầm” của cơ chế trọng tài.

2.1.1.Đối tượng và chủ thể được áp dụng

a. Chủ thể được quyền lựa chọn trọng tài thương mại

Theo khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024 và căn cứ vào Luật Trọng tài thương mại 2010, chỉ những chủ thể sau đây mới được quyền đưa tranh chấp liên quan đến đất đai ra Trọng tài thương mại:

Những chủ thể có quan hệ thương mại

• Phải có yếu tố thương mại, tức là tranh chấp phát sinh từ hợp đồng, giao dịch thương mại liên quan đến đất đai.
• Ít nhất một bên tranh chấp là pháp nhân thương mại (doanh nghiệp).

Có thỏa thuận trọng tài hợp pháp

• Ngay trong hợp đồng thương mại (được khuyến khích).
• Hoặc bằng văn bản riêng sau khi tranh chấp phát sinh (khó thực hiện do mâu thuẫn đã xảy ra).

Các chủ thể bao gồm:

Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế:

• Doanh nghiệp trong nước (công ty TNHH, cổ phần…)
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI)
• Hợp tác xã, liên doanh, tổ chức kinh tế khác

Nhà đầu tư trong và ngoài nước:

• Nhà đầu tư cá nhân thực hiện dự án đầu tư có liên quan đến quyền sử dụng đất
• Nhà đầu tư nước ngoài theo Luật Đầu tư

Tổ chức, cá nhân khác nếu có hoạt động thương mại liên quan đến quyền sử dụng đất và có thỏa thuận trọng tài (ví dụ: cá nhân cho thuê nhà xưởng, cá nhân góp vốn bằng đất trong dự án thương mại…)

 Lưu ý: Trọng tài chỉ có thẩm quyền nếu các bên có thỏa thuận trọng tài hợp lệ, tức là phải có điều khoản trọng tài trong hợp đồng hoặc có thỏa thuận trọng tài riêng phù hợp quy định tại Điều 16 và 18 Luật Trọng tài thương mại 2010.

b. Đối tượng tranh chấp có thể đưa ra trọng tài

Không phải mọi tranh chấp đất đai đều có thể giải quyết bằng trọng tài thương mại. Luật chỉ cho phép tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai được đưa ra trọng tài. Do đó, đối tượng tranh chấp phải có tính chất thương mại.

Ví dụ một số đối tượng tranh chấp phù hợp:

• Tranh chấp hợp đồng thuê đất, thuê bất động sản giữa các doanh nghiệp hoặc giữa cá nhân với một bên là doanh nghiệp;
• Tranh chấp liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư;
• Tranh chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất giữa các nhà đầu tư
• Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng hợp tác phát triển dự án bất động sản;
• Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng BT, BOT, BTO có liên quan đến quyền sử dụng đất;
• Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng BT, BOT có liên quan đến quyền sử dụng đất.

Ví dụ một số đối tượng tranh chấp không phù hợp:

• Tranh chấp về ranh giới, quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân không có yếu tố thương mại
• Tranh chấp đất đai liên quan đến thừa kế, chia tài sản chung, tranh chấp hành chính về thu hồi đất, cấp sổ đỏ,…

2.2. Nghĩa vụ phối hợp của cơ quan nhà nước

Khoản 6 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định: “Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai khi được Tòa án, Trọng tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ cho giải quyết tranh chấp đất đai.”

Là chủ thể cung cấp thông tin, tài liệu, hồ sơ địa chính liên quan đến quyền sử dụng đất, nhằm hỗ trợ quá trình giải quyết tranh chấp tại trọng tài.

Phải thực hiện yêu cầu khi có yêu cầu chính thức từ trọng tài hoặc tòa án có thẩm quyền.

Điều này tạo nên cơ chế pháp lý quan trọng, làm tăng hiệu lực và tính khả thi của các phán quyết trọng tài, đặc biệt trong quá trình thu thập, đánh giá chứng cứ, vốn là thách thức lớn trong các tranh chấp đất đai trước đây khi cơ quan công quyền không hợp tác.

Đây là điểm mới quan trọng. làm tăng hiệu lực và tính khả thi của các phán quyết trọng tài. Giúp trọng tài thương mại hoạt động hiệu quả hơn trong thực tiễn, khi cần tiếp cận dữ liệu hành chính liên quan đến đất đai, đặc biệt trong quá trình thu thập, đánh giá chứng cứ, vốn là thách thức lớn trong các tranh chấp đất đai trước đây khi cơ quan công quyền không hợp tác.

III. Kết luận

Đối tượng và chủ thể được áp dụng quy định mới tại Điều 236 Luật Đất đai 2024 chủ yếu là các doanh nghiệp, nhà đầu tư, tổ chức có hoạt động thương mại liên quan đến đất đai. Đây là sự mở rộng hợp lý, tạo điều kiện cho phương thức trọng tài trở thành một công cụ hữu hiệu, song hành cùng tòa án trong việc giải quyết tranh chấp đất đai có yếu tố thương mại.

3.1. Ý nghĩa pháp lý

Việc thừa nhận trọng tài thương mại trong giải quyết tranh chấp đất đai là một bước tiến quan trọng về pháp lý:

• Gỡ bỏ rào cản pháp lý truyền thống, vốn coi đất đai là tài sản đặc thù chỉ thuộc thẩm quyền xét xử của tòa án.
• Thể hiện tư duy mở và hội nhập của nhà làm luật Việt Nam, phù hợp với yêu cầu của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
• Góp phần giảm tải cho hệ thống tư pháp vốn đang quá tải bởi các vụ tranh chấp dân sự, kinh tế, đất đai.

3.2. Thách thức thực tiễn

Tuy nhiên, một số vấn đề thực tiễn cần lưu ý:

• Xác định chính xác “tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại”: đòi hỏi hướng dẫn cụ thể để tránh áp dụng tùy tiện, đặc biệt khi nhiều tranh chấp đất đai mang tính hỗn hợp (thương mại, dân sự, hành chính).
• Chưa có tiền lệ thực tiễn rõ ràng về thi hành phán quyết trọng tài trong các vụ án đất đai, có thể phát sinh rào cản trong thi hành.
• Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa trọng tài và cơ quan hành chính địa phương, tránh tình trạng né tránh trách nhiệm cung cấp tài liệu.

3.3. Kết luận

Luật Đất đai 2024 đánh dấu bước tiến lớn khi thừa nhận vai trò ngày càng mở rộng của trọng tài thương mại trong giải quyết tranh chấp đất đai, một lĩnh vực vốn rất nhạy cảm. Đây là biểu hiện của tư duy pháp lý tiến bộ, góp phần tạo dựng môi trường pháp lý minh bạch, ổn định cho nhà đầu tư, đồng thời giảm tải cho hệ thống tòa án và đáp ứng nhu cầu giải quyết tranh chấp hiệu quả trong bối cảnh hội nhập.

IV. Khuyến nghị cho doanh nghiệp

Trong các hợp đồng có yếu tố đất đai, nên chủ động đưa điều khoản trọng tài vào hợp đồng để được giải quyết nhanh, tiết kiệm và hiệu quả hơn nếu xảy ra tranh chấp.

Cần nắm rõ quyền lựa chọn trung tâm trọng tài, ngôn ngữ, địa điểm và trọng tài viên ngay từ khi ký kết hợp đồng.