Thỏa thuận trọng tài trong loại hợp đồng Bất Động Sản

Tháng 9 24, 2025

1. Tổng quan pháp luật về trọng tài thương mại trong Bất Động Sản

Trọng tài thương mại là một trong những phương thức giải quyết tranh chấp ngoài Tòa án được pháp luật Việt Nam ghi nhận tại Luật Trọng tài thương mại 2010. Đối với lĩnh vực bất động sản, đây là cơ chế có ý nghĩa quan trọng bởi các hợp đồng BĐS thường có giá trị lớn, phức tạp và nhiều yếu tố quốc tế. Theo Điều 2 LTTTM 2010, các tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại, trong đó có mua bán, thuê, xây dựng, quản lý và đầu tư BĐS, đều có thể được giải quyết bằng trọng tài nếu các bên có thỏa thuận trọng tài hợp lệ.

Thỏa thuận này phải được lập thành văn bản (Điều 16) và không vi phạm các trường hợp vô hiệu (Điều 18). Ưu điểm nổi bật của trọng tài trong lĩnh vực BĐS là tính linh hoạt, bí mật, chuyên môn cao và hiệu lực quốc tế của phán quyết (Công ước New York 1958). Tuy nhiên, cần phân biệt: không phải mọi tranh chấp BĐS đều có thể đưa ra trọng tài. Những tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quyết định hành chính về đất đai thuộc thẩm quyền riêng biệt của Tòa án.

Trong khi đó, các tranh chấp gắn với hợp đồng thương mại BĐS như mua bán dự án, hợp đồng thuê, hợp đồng xây dựng, hợp đồng môi giới, hay hợp đồng góp vốn đầu tư lại là “điểm mạnh” của trọng tài thương mại. Chính vì vậy, việc xây dựng và quy định rõ điều khoản trọng tài trong hợp đồng BĐS đã trở thành một xu hướng pháp lý an toàn, giúp các bên chủ động hơn trong quản lý rủi ro và bảo vệ lợi ích kinh doanh.

2. Những loại hợp đồng Bất Động Sản được giải quyết bằng Trọng tài thương mại

2.1. Tranh chấp hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS giữa doanh nghiệp

Đây là giao dịch thương mại, các bên đều là pháp nhân kinh doanh BĐS. Nếu hợp đồng có điều khoản trọng tài thì được giải quyết bằng Trọng tài thương mại theo Điều 2 và Điều 5 Luật Trọng tài thương mại 2010.

Loại tranh chấp này thường có giá trị rất lớn, liên quan đến cả dự án hoặc quyền khai thác. Các bên thường lựa chọn trọng tài để giữ bí mật kinh doanh và đảm bảo người giải quyết có kiến thức chuyên môn sâu về thương mại, đầu tư. Nếu ra Tòa án, vụ án có thể kéo dài nhiều năm, gây đình trệ dự án.

2.2. Tranh chấp hợp đồng thuê, cho thuê lại BĐS

Hợp đồng thuê BĐS để khai thác kinh doanh có bản chất thương mại. Có thể đưa ra Trọng tài nếu có thỏa thuận trọng tài bằng văn bản (Điều 16 LTTTM 2010).

Tranh chấp thường xoay quanh giá thuê, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ trong khai thác mặt bằng. Trọng tài cho phép giải quyết nhanh, giữ được mối quan hệ hợp tác dài hạn giữa các doanh nghiệp. Đặc biệt, đối với hợp đồng thuê BĐS có yếu tố nước ngoài, trọng tài quốc tế là lựa chọn an toàn hơn so với Tòa án trong nước.

2.3. Tranh chấp hợp đồng xây dựng, hợp đồng thầu phụ

Đây là loại tranh chấp rất phổ biến trong thực tiễn BĐS, thường có yếu tố nước ngoài. Thường được các bên lựa chọn giải quyết tại trọng tài trong nước (VIAC, BBIAC) hoặc trọng tài quốc tế (ICC, SIAC) để đảm bảo chuyên môn kỹ thuật. Là loại tranh chấp phức tạp, liên quan đến tiến độ, chất lượng, nghiệm thu và thanh toán. Trọng tài thường được ưa chuộng vì có thể lựa chọn chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng – kỹ thuật làm trọng tài viên, giúp giải quyết đúng bản chất kỹ thuật của vụ việc. Hơn nữa, phán quyết trọng tài được công nhận và thi hành quốc tế (theo Công ước New York 1958) nếu có yếu tố nước ngoài.

2.4. Tranh chấp hợp đồng môi giới, sàn giao dịch, quản lý BĐS

Đây là dịch vụ thương mại liên quan đến BĐS, được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh BĐS 2023. Có thể giải quyết bằng Trọng tài thương mại nếu hợp đồng có điều khoản trọng tài.

Các tranh chấp thường liên quan đến phí dịch vụ, chất lượng dịch vụ quản lý, trách nhiệm trong vận hành chung cư. Trọng tài giúp giải quyết linh hoạt và bảo mật, tránh ảnh hưởng uy tín của các chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp môi giới trên thị trường. Đây là loại tranh chấp có thể phát sinh thường xuyên, nên thỏa thuận trọng tài là một “bảo hiểm pháp lý” quan trọng.

2.5. Tranh chấp hợp đồng hợp tác đầu tư, liên doanh, góp vốn vào dự án BĐS

Đây là hợp đồng thương mại – đầu tư, thuộc phạm vi Điều 2 LTTTM 2010. Các bên thường chọn Trọng tài để giữ bí mật kinh doanh và linh hoạt trong thủ tục.

Tranh chấp thường xuất hiện khi dự án gặp khó khăn về tài chính hoặc khi phân chia lợi nhuận, quyền quản lý không thống nhất. Trọng tài được lựa chọn vì đảm bảo sự độc lập, nhanh chóng và phù hợp với tính chất bí mật của hoạt động đầu tư. Với hợp đồng có yếu tố nước ngoài, trọng tài quốc tế giúp bảo vệ nhà đầu tư tốt hơn so với cơ chế Tòa án.

3. Điều kiện để thỏa thuận trọng tài trong tranh chấp BĐS hợp lệ

3.1. Thỏa thuận trọng tài phải lập thành văn bản

Theo Điều 16 Luật Trọng tài thương mại 2010, thỏa thuận trọng tài chỉ hợp lệ khi được lập bằng văn bản. Văn bản có thể là điều khoản trọng tài ngay trong hợp đồng BĐS, hoặc thỏa thuận riêng sau khi tranh chấp phát sinh, hay thông qua thư từ, fax, email có xác nhận. Quy định này nhằm tạo chứng cứ pháp lý chắc chắn, tránh việc phủ nhận hoặc từ chối thực hiện thỏa thuận. Đây cũng là cơ sở để Tòa án từ chối thụ lý vụ án khi tranh chấp đã được đưa ra trọng tài.

3.2. Phạm vi tranh chấp và chủ thể ký kết

Thỏa thuận trọng tài chỉ có hiệu lực với tranh chấp gắn với hoạt động thương mại BĐS như mua bán dự án, hợp đồng thuê, hợp đồng xây dựng, môi giới hay hợp tác đầu tư. Các tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc quyết định hành chính về đất đai thì buộc phải do Tòa án giải quyết. Ngoài ra, người ký thỏa thuận trọng tài phải là đại diện theo pháp luật hoặc được ủy quyền hợp pháp; nếu ký sai thẩm quyền, thỏa thuận sẽ vô hiệu theo Điều 18 LTTTM 2010.

3.3. Nội dung điều khoản trọng tài rõ ràng, không vô hiệu

Một thỏa thuận trọng tài muốn phát huy tác dụng cần xác định cụ thể trung tâm trọng tài, số lượng trọng tài viên, ngôn ngữ và địa điểm giải quyết. Nếu chỉ ghi mơ hồ như “đưa ra cơ quan có thẩm quyền” thì dễ bị coi là vô hiệu. Ngoài ra, điều khoản không được rơi vào các trường hợp vô hiệu theo Điều 18 như ký do lừa dối, cưỡng ép, hoặc vi phạm điều cấm của pháp luật. Sự rõ ràng, minh bạch trong điều khoản là yếu tố then chốt để đảm bảo tính khả thi của thỏa thuận trọng tài.

3.4. Bảo đảm thi hành phán quyết trọng tài

Trong lĩnh vực BĐS, giá trị tranh chấp thường lớn, nên điều khoản trọng tài cần kèm cam kết thi hành phán quyết chung thẩm. Với hợp đồng có yếu tố nước ngoài, việc chọn trung tâm trọng tài quốc tế hoặc tổ chức được công nhận bởi Công ước New York 1958 giúp phán quyết có thể thi hành ở nhiều quốc gia. Đây là bảo đảm quan trọng để thỏa thuận trọng tài không chỉ hợp lệ về hình thức mà còn hiệu quả trên thực tế.

4. Một số lưu ý đặc thù với tranh chấp Bất Động Sản

4.1. Không phải mọi tranh chấp BĐS đều thuộc thẩm quyền trọng tài

Trọng tài chỉ có thẩm quyền với tranh chấp mang tính thương mại: hợp đồng mua bán dự án, thuê – cho thuê, xây dựng, môi giới, hợp tác đầu tư. Các tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, hoặc quyết định hành chính về đất đai thì thuộc thẩm quyền duy nhất của Tòa án. Đây là ranh giới quan trọng để tránh thỏa thuận trọng tài bị vô hiệu.

4.2. Giá trị tranh chấp lớn, tính chất phức tạp

Các hợp đồng BĐS thường liên quan đến dự án quy mô hàng trăm, nghìn tỷ đồng, kéo theo nhiều bên tham gia (chủ đầu tư, nhà thầu, ngân hàng, môi giới). Vì vậy, khi lựa chọn trọng tài, điều khoản trọng tài cần quy định chi tiết về trung tâm trọng tài, số lượng trọng tài viên, ngôn ngữ và luật áp dụng để đảm bảo tính khả thi và chuyên môn cao khi giải quyết.

4.3. Yếu tố quốc tế và khả năng thi hành phán quyết

Nhiều dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài hoặc nhà thầu quốc tế, nên tranh chấp dễ có yếu tố nước ngoài. Trong trường hợp này, việc chọn trọng tài quốc tế hoặc trung tâm trọng tài tại Việt Nam nhưng có uy tín quốc tế (như VIAC, BBIAC) là giải pháp an toàn. Đồng thời, phán quyết trọng tài sẽ có khả năng được công nhận và thi hành ở nước ngoài theo Công ước New York 1958, bảo vệ hiệu quả quyền lợi của các bên.

4.4. Tính bảo mật và quan hệ kinh doanh lâu dài

Tranh chấp BĐS thường gắn với uy tín và thương hiệu của doanh nghiệp. Nếu giải quyết công khai tại Tòa án có thể ảnh hưởng đến hình ảnh, niềm tin của khách hàng và đối tác. Trọng tài có ưu điểm bảo mật nên giúp doanh nghiệp duy trì quan hệ hợp tác và bảo vệ chiến lược kinh doanh. Đây là một lý do trọng tài ngày càng được ưa chuộng trong lĩnh vực BĐS.

5. Cách để giải quyết tranh chấp bằng trung tâm trọng tài thương mại quốc tế BIGBOSS

Để giải quyết tranh chấp bằng phương pháp trọng tài thương mại tại BBIAC. Quý khách hàng có thể ghi vào hợp đồng 1 trong 2 nội dung sau:

5.1. Điều khoản trọng tài mẫu

Ngoài ra, các bên có thể bổ sung:

(a) số lượng trọng tài viên là [một hoặc ba].

(b) địa điểm trọng tài là [thành phố và/hoặc quốc gia].

(c) luật áp dụng cho hợp đồng là [ ].*

(d) ngôn ngữ trọng tài là [ ].** Ghi chú: *

Chỉ áp dụng đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài **

Chỉ áp dụng đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài hoặc tranh chấp có ít nhất một bên là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

5.2. Điều khoản trọng tài mẫu theo thủ tục rút gọn

“Mọi tranh chấp phát sinh từ hoặc liên quan đến hợp đồng này sẽ được giải quyết bằng trọng tài tại Trung tâm Trọng tài Thương mại Quốc tế BIGBOSS (BBIAC) theo Quy tắc tố tụng trọng tài của Trung tâm này. Các bên thỏa thuận rằng tố tụng trọng tài sẽ được tiến hành theo Thủ tục rút gọn quy định tại Điều 37 của Quy tắc tố tụng trọng tài của BBIAC.”

Ngoài ra, các bên có thể bổ sung:

(a) địa điểm trọng tài là [thành phố và/hoặc quốc gia].

(b) luật áp dụng cho hợp đồng là [ ].*

(c) ngôn ngữ trọng tài là [ ]. **

Ghi chú:

* Chỉ áp dụng đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài

** Chỉ áp dụng đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài hoặc tranh chấp có ít nhất một bên là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Liên hệ 0979 133 955 để được tư vấn!