Trọng tài giải quyết các tranh chấp về giao dịch liên quan đến bất động sản

Tháng mười một 6, 2025

1. Thế nào là giao dịch liên quan đến bất động sản? Phân biệt giao dịch bất động sản với giao dịch liên quan đến bất động sản.

Khái niệm giao dịch bất động sản là hành vi pháp lý cốt lõi nhằm trực tiếp chuyển giao hoặc xác lập các quyền chính yếu đối với bất động sản. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 và các luật chuyên ngành, giao dịch bất động sản được thể hiện rõ nhất qua các hình thức như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thuê, thuê mua, hoặc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Bản chất của giao dịch này là làm thay đổi chủ thể có quyền sở hữu, quyền sử dụng, hoặc tạo ra các quyền tài sản trực tiếp trên bất động sản. Do có sự dịch chuyển về quyền tài sản, các giao dịch này thường phải tuân thủ nghiêm ngặt về hình thức để đảm bảo hiệu lực pháp lý, cụ thể là phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Điều 122 và Điều 502 BLDS 2015 và các điều khoản tương ứng trong Luật Đất đai và Luật Nhà ở.

Phân biệt với giao dịch liên quan đến bất động sản là một phạm trù rộng hơn, bao gồm tất cả các hành vi pháp lý hoặc dịch vụ phụ trợ, hỗ trợ cho giao dịch bất động sản hoặc sử dụng bất động sản làm đối tượng đảm bảo mà không trực tiếp chuyển giao quyền sở hữu hay quyền sử dụng tài sản đó. Đây là điểm khác biệt mấu chốt. Chẳng hạn, hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản (LKBĐS) là một giao dịch liên quan, bởi lẽ người môi giới chỉ đóng vai trò tìm kiếm, kết nối và hỗ trợ, không phải là bên chuyển giao quyền sở hữu. Tương tự, hợp đồng tư vấn pháp lý về tính hợp pháp của dự án hay bất động sản cũng là giao dịch liên quan, nhằm chuẩn bị tiền đề cho giao dịch chính.

Sự phân biệt rõ ràng nhất giữa hai khái niệm này căn cứ trên mục đích và hệ quả pháp lý của hành vi:

– Về mục đích trực tiếp:

Giao dịch Bất động sản hướng đến việc thay đổi chủ thể quyền (người mua nhận quyền sở hữu từ người bán, người thuê nhận quyền sử dụng từ người cho thuê). Ví dụ, theo Điều 450 BLDS 2015, hợp đồng mua bán nhà ở (là một giao dịch bất động sản) có mục đích làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa bên bán và bên mua, trong đó bên bán phải chuyển giao quyền sở hữu nhà và bên mua phải trả tiền.
Giao dịch Liên quan hướng đến việc hỗ trợ quá trình hoặc tạo nghĩa vụ đảm bảo. Chẳng hạn, hợp đồng thế chấp bất động sản (một giao dịch liên quan) theo Điều 317 BLDS 2015 chỉ tạo ra quyền ưu tiên thanh toán cho bên nhận thế chấp từ tài sản, mà không làm chuyển quyền sở hữu bất động sản sang cho họ, trừ trường hợp xử lý tài sản đảm bảo. Việc này cho thấy giao dịch thế chấp chỉ là một biện pháp bảo đảm, không phải là việc chuyển giao quyền chính yếu.

– Về sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh Bất động sản:

Hoạt động Mua, Bán, Chuyển nhượng, Cho thuê,… Bất động sản (Giao dịch Bất động sản) là một phần của hoạt động Kinh doanh bất động sản và được quy định cụ thể về điều kiện, trình tự tại các Chương của LKBĐS. Ví dụ, điều kiện về bất động sản đưa vào kinh doanh được nêu rõ tại Điều 9 LKBĐS 2023.
Dịch vụ môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản (Giao dịch Liên quan) cũng được LKBĐS quy định là hoạt động kinh doanh, nhưng chúng được tách biệt thành các chương riêng (Chương III – Dịch vụ Bất động sản) vì chúng là các dịch vụ phụ trợ nhằm phục vụ cho giao dịch bất động sản chính. Hoạt động môi giới, mặc dù là kinh doanh, nhưng bản chất không trực tiếp thay đổi quyền sở hữu hay sử dụng của bất động sản.

2. Các dạng tranh chấp về giao dịch liên quan đến bất động sản phổ biến

Các giao dịch liên quan đến bất động sản tại Việt Nam thường tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, dẫn đến sự xuất hiện của ba dạng tranh chấp phổ biến và thường gặp nhất, bao gồm tranh chấp về đặt cọc, mua bán/chuyển nhượng và hợp đồng thuê.

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc: là dạng tranh chấp phát sinh từ thỏa thuận ban đầu nhằm đảm bảo giao kết hợp đồng chính. Tranh chấp này chủ yếu xoay quanh việc một trong hai bên vi phạm cam kết không tiếp tục thực hiện giao dịch, dẫn đến yêu cầu bồi thường. Ví dụ, bên bán tìm được đối tác trả giá cao hơn và từ chối bán, hoặc bên mua không xoay kịp vốn. Khi đó, pháp luật sẽ can thiệp để xác định bên vi phạm có phải chịu phạt cọc, thường là gấp đôi số tiền đặt cọc đã nhận, hay không.
Tranh chấp hợp đồng mua bán, chuyển nhượng: đây là những mâu thuẫn trực tiếp từ hợp đồng chính thức, liên quan đến quyền và nghĩa vụ thi hành. Các vấn đề nổi cộm bao gồm việc Bên mua không thanh toán đúng hạn hoặc Bên bán không bàn giao tài sản, không hoàn tất thủ tục sang tên Sổ đỏ/Sổ hồng theo thỏa thuận. Đặc biệt, trong các dự án bất động sản, tranh chấp thường xảy ra khi chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ hoặc tự ý thay đổi thiết kế so với cam kết ban đầu. Ngoài ra, tranh chấp còn phát sinh khi hợp đồng bị nghi ngờ về tính hợp pháp và đứng trước nguy cơ bị tuyên vô hiệu do vi phạm các điều kiện pháp lý bắt buộc (ví dụ: thiếu công chứng hoặc người bán không có quyền sở hữu hợp pháp).
Tranh chấp hợp đồng thuê/cho thuê: tập trung vào quyền sử dụng tài sản trong một thời hạn nhất định. Loại tranh chấp này chủ yếu xoay quanh việc Bên thuê không thanh toán tiền thuê nhà đúng hạn, sử dụng tài sản sai mục đích (ví dụ: thuê nhà ở để làm kho xưởng), hoặc việc một bên chấm dứt hợp đồng trước thời hạn mà không có căn cứ pháp luật. Khi kết thúc hợp đồng, việc tranh chấp về việc hoàn trả tiền đặt cọc thuê nhà cũng là vấn đề thường xuyên xảy ra giữa các bên.

3. Các phương thức giải quyết tranh chấp về giao dịch liên quan đến bất động sản

Tranh chấp liên quan đến giao dịch bất động sản có thể được giải quyết bằng nhiều phương thức khác nhau, bao gồm: thương lượng, hòa giải, trọng tài, và Tòa án. Mỗi phương thức đều có những đặc điểm riêng, nhưng Trọng tài thương mại nổi lên như một lựa chọn tối ưu, đặc biệt đối với các giao dịch có tính chất kinh doanh và chuyên môn cao.

Khi các phương thức thỏa thuận không đạt kết quả, các bên sẽ chuyển sang các cơ chế giải quyết mang tính tài phán. Tòa án là cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy trình tố tụng nghiêm ngặt, công khai và có tính bắt buộc thi hành cao. Tuy nhiên, phương thức này thường kéo dài, tốn kém chi phí và thời gian, và các thông tin liên quan đến vụ việc sẽ bị công khai.

So với thủ tục tố tụng tại Tòa án, Trọng tài thương mại là một cơ chế giải quyết tranh chấp do các bên thỏa thuận lựa chọn, mang lại nhiều lợi thế vượt trội. Trọng tài đảm bảo tính Nhanh chóng vì quy trình không bị ràng buộc bởi nhiều cấp xét xử phúc thẩm, giúp vụ việc sớm có phán quyết cuối cùng. Hơn nữa, tính Bảo mật cao của trọng tài giúp các bên tránh công khai các thông tin nhạy cảm về tài chính hoặc giao dịch bất động sản, bảo vệ uy tín và bí mật kinh doanh.

Đặc biệt quan trọng, Trọng tài viên có chuyên môn cao trong lĩnh vực thương mại và bất động sản, đảm bảo rằng quyết định được đưa ra là khách quan, chính xác và sát với thực tiễn ngành nghề. Cuối cùng, trọng tài cung cấp sự Linh hoạt trong thủ tục, cho phép các bên thỏa thuận về quy tắc tố tụng, địa điểm và ngôn ngữ giải quyết.

Chính vì những ưu điểm nổi bật này – từ tốc độ, tính bảo mật, chuyên môn sâu đến sự linh hoạt – mà các bên tham gia giao dịch bất động sản nên chủ động cân nhắc và đưa điều khoản Trọng tài vào hợp đồng ngay từ đầu. Việc sử dụng Trọng tài thương mại không chỉ là một giải pháp pháp lý mà còn là một chiến lược kinh doanh thông minh, giúp giải quyết mâu thuẫn một cách hiệu quả, giữ vững quan hệ đối tác và giảm thiểu tối đa sự gián đoạn trong hoạt động kinh doanh. Sử dụng Trọng tài là lựa chọn khôn ngoan để bảo vệ lợi ích tối đa khi tranh chấp phát sinh.

4. Cách để giải quyết tranh chấp bằng Trung tâm trọng tài thương mại quốc tế Bigboss

Để giải quyết tranh chấp bằng phương pháp trọng tài thương mại tại BBIAC. Quý khách hàng có thể ghi vào hợp đồng 1 trong 2 nội dung sau:

4.1. Điều khoản Trọng tài mẫu

Ngoài ra, các bên có thể bổ sung:

(a) số lượng trọng tài viên là [một hoặc ba].

(b) địa điểm trọng tài là [thành phố và/hoặc quốc gia].

(c) luật áp dụng cho hợp đồng là [ ].*

(d) ngôn ngữ trọng tài là [ ].** Ghi chú: *

Chỉ áp dụng đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài **

Chỉ áp dụng đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài hoặc tranh chấp có ít nhất một bên là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

4.2. Điều khoản Trọng tài mẫu áp dụng cho thủ tục rút gọn

“Mọi tranh chấp phát sinh từ hoặc liên quan đến hợp đồng này sẽ được giải quyết bằng trọng tài tại Trung tâm Trọng tài Thương mại Quốc tế BIGBOSS (BBIAC) theo Quy tắc tố tụng trọng tài của Trung tâm này. Các bên thỏa thuận rằng tố tụng trọng tài sẽ được tiến hành theo Thủ tục rút gọn quy định tại Điều 37 của Quy tắc tố tụng trọng tài của BBIAC.”

Ngoài ra, các bên có thể bổ sung:

(a) địa điểm trọng tài là [thành phố và/hoặc quốc gia].

(b) luật áp dụng cho hợp đồng là [ ].*

(c) ngôn ngữ trọng tài là [ ]. **

Ghi chú:

* Chỉ áp dụng đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài.

** Chỉ áp dụng đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài hoặc tranh chấp có ít nhất một bên là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Liên hệ 0979 133 955 để được tư vấn!