Trọng Tài Thương Mại Trong Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai: Khi Nào Được Lựa Chọn

1. Cơ sở pháp lý

1.1. Quy định trong Luật Đất đai năm 2024 liên quan đến trọng tài thương mại

Theo khoản 5, khoản 6 điều 236 Luật Đất đai 2024:

“5. Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.

6. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai khi được Tòa án, Trọng tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ cho giải quyết tranh chấp đất đai”.

Cùng với đó theo điểm m khoản 1 Điều 28, quy định rằng: tổ chức trong nước, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, cùng với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, đều có thể được nhận quyền sử dụng đất dựa trên quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam.

Như vậy, Trọng tài thương mại Việt Nam, bên cạnh Tòa án và UBND có thẩm quyền, cũng được trao quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai theo quy định. Khi có yêu cầu từ Trọng tài thương mại Việt Nam, UBND các cấp có trách nhiệm cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu liên quan đến quản lý và sử dụng đất để phục vụ việc giải quyết tranh chấp.

1.2. Mối liên hệ giữa Luật Đất đai và Luật Trọng tài thương mại 2010

Luật Đất đai mới và Luật Trọng tài thương mại 2010 có sự bổ trợ chặt chẽ, tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho việc áp dụng trọng tài trong giải quyết tranh chấp đất đai. Cụ thể, Luật Đất đai mới xác định rõ phạm vi những tranh chấp đất đai có thể đưa ra trọng tài, đặc biệt là các tranh chấp phát sinh từ hoạt động kinh doanh bất động sản và các dự án đầu tư. Trong khi đó, Luật Trọng tài thương mại 2010 lại quy định chi tiết về trình tự, thủ tục giải quyết, công nhận và thi hành phán quyết trọng tài. Sự kết hợp này không chỉ giúp hoàn thiện khung pháp lý, mà còn tạo điều kiện để các doanh nghiệp chủ động lựa chọn trọng tài như một phương thức giải quyết tranh chấp hiệu quả, thay vì chỉ phụ thuộc vào con đường tố tụng tại Tòa án.

2. Các tranh chấp đất đai có thể đưa ra trọng tài

2.1. Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại: 

Khoản 1 Điều 3 Luật Thương mại 2005 quy định: hoạt động thương mại là các hoạt động sinh lợi như mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại… Tranh chấp từ các hoạt động này diễn ra phổ biến.

Cụ thể: tranh chấp về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, tranh chấp về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tranh chấp về dự án bất động sản… 

2.2. Tranh chấp phát sinh giữa các bên mà trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại 

Một số tranh chấp phổ biến khi có ít nhất một bên hoạt động thương mại gồm: tranh chấp doanh nghiệp – người tiêu dùng, tranh chấp sau quan hệ lao động, hợp đồng tín dụng, hợp đồng mẫu, thỏa thuận bảo mật và hạn chế cạnh tranh.

2.3. Tranh chấp khác giữa các bên mà pháp luật có quy định được giải quyết bằng trọng tài

Cụ thể tại một số luật chuyên ngành như: 

• Luật Đầu Tư 2020: Tranh chấp đầu tư (Điều 14).
• Luật Doanh Nghiệp 2020: Hủy nghị quyết/ quyết định công ty (Điều 62, 151). 
• Luật Xây Dựng 2014: Tranh chấp hợp đồng xây dựng (Điều 146.8).
• Bộ Luật Hàng Hải 2015: Tranh chấp hàng hải (Khoản 1 Điều 338).

  

3. Điều kiện giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài

Theo Điều 5 Luật Trọng tài thương mại 2010, để giải quyết tranh chấp đất đai bằng trọng tài, cần lưu ý điều kiện sau:

• Tranh chấp được giải quyết bằng Trọng tài nếu các bên có thoả thuận trọng tài bằng văn bản trước, trong hoặc sau khi xảy ra tranh chấp;
• Trường hợp một bên tham gia thoả thuận trọng tài là cá nhân chết hoặc mất năng lực hành vi, thoả thuận trọng tài vẫn có hiệu lực đối với người thừa kế hoặc người đại diện theo pháp luật của người đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
• Trường hợp một bên tham gia thỏa thuận trọng tài là tổ chức phải chấm dứt hoạt động, bị phá sản, giải thể, hợp nhất, sáp nhập, chia, tách hoặc chuyển đổi hình thức tổ chức, thỏa thuận trọng tài vẫn có hiệu lực đối với tổ chức tiếp nhận quyền và nghĩa vụ của tổ chức đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

4. Tranh chấp đất đai có Nhà nước tham gia chỉ đưa ra trọng tài khi mang tính thương mại.

Theo Luật Trọng tài thương mại 2010, trọng tài chỉ có thẩm quyền khi tất cả các bên liên quan có thỏa thuận trọng tài hợp lệ (Điều 5, Điều 16).

Nếu một bên là cơ quan Nhà nước (UBND, cơ quan quản lý đất đai…) tham gia tranh chấp với tư cách thực hiện quyền lực công, thì không thể đưa ra trọng tài, vì đây là quan hệ hành chính.

Tuy nhiên, nếu Nhà nước hoặc cơ quan Nhà nước tham gia với tư cách chủ thể dân sự – thương mại (ví dụ: ký hợp đồng thuê đất, hợp tác kinh doanh), thì có thể chọn trọng tài, miễn là có điều khoản trọng tài.

Với tranh chấp nhiều bên, trọng tài vẫn có thẩm quyền nếu tất cả cùng đồng ý hoặc các hợp đồng liên quan đều có điều khoản trọng tài thống nhất. Nếu có một bên phản đối hoặc không có thỏa thuận, trọng tài sẽ bị mất thẩm quyền với bên đó.