Tranh chấp bất động sản có dùng Trọng tài thương mại được không là vấn đề cần xác định dựa trên bản chất quan hệ tranh chấp và quy định pháp luật hiện hành.
Theo Luật Đất đai năm 2024, tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai có thể được giải quyết bằng Trọng tài thương mại Việt Nam. Tuy nhiên, không phải mọi tranh chấp về nhà, đất đều thuộc thẩm quyền của phương thức này.
1. Tranh chấp bất động sản có dùng Trọng tài được không?
Tranh chấp bất động sản có thể được giải quyết bằng Trọng tài thương mại nếu phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai và đáp ứng các điều kiện về thẩm quyền, thỏa thuận trọng tài theo quy định pháp luật.
Căn cứ khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024, tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai được giải quyết tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc tại Trọng tài thương mại Việt Nam theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.
Đây là quy định quan trọng ghi nhận thẩm quyền của Trọng tài đối với nhóm tranh chấp thương mại có liên quan đến đất đai.
Theo đó, các tranh chấp phát sinh trong quá trình kinh doanh bất động sản như tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán, đặt cọc, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng thuê bất động sản hoặc hợp tác đầu tư dự án có thể được giải quyết bằng Trọng tài nếu đáp ứng điều kiện luật định.
Tuy nhiên, cần phân biệt tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai với tranh chấp đất đai thông thường. Theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Đối với nhóm tranh chấp này, thẩm quyền giải quyết được xác định theo khoản 1, khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai, tùy thuộc vào tình trạng giấy chứng nhận và giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, tranh chấp liên quan đến quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính trong quản lý đất đai như quyết định thu hồi đất, cấp hoặc thu hồi giấy chứng nhận thuộc cơ chế khiếu nại, khởi kiện hành chính theo Điều 237 Luật Đất đai năm 2024, không thuộc thẩm quyền giải quyết của Trọng tài thương mại.
Như vậy, để trả lời chính xác câu hỏi tranh chấp bất động sản có dùng trọng tài được không, cần xem xét nguồn gốc phát sinh tranh chấp, chủ thể tham gia, nội dung yêu cầu giải quyết và thỏa thuận trọng tài giữa các bên.
Việc chỉ xác định đối tượng tranh chấp là nhà ở, quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất chưa đủ để kết luận tranh chấp thuộc thẩm quyền của Trọng tài.
2. Nguyên tắc xác định thẩm quyền của Trọng tài thương mại
Việc xác định thẩm quyền của Trọng tài thương mại đối với tranh chấp bất động sản cần căn cứ vào phạm vi tranh chấp được pháp luật cho phép giải quyết và sự tồn tại của thỏa thuận trọng tài hợp lệ. Hai điều kiện này có mối liên hệ chặt chẽ nhưng không thể thay thế cho nhau.
2.1. Tranh chấp nào thuộc thẩm quyền trọng tài?
Theo Điều 2 Luật Trọng tài thương mại năm 2010, Trọng tài có thẩm quyền giải quyết các nhóm tranh chấp sau:
- Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại;
- Tranh chấp phát sinh giữa các bên trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại;
- Tranh chấp khác giữa các bên mà pháp luật quy định được giải quyết bằng Trọng tài.
Theo khoản 1 Điều 3 Luật Thương mại năm 2005, hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác.
Đối với lĩnh vực bất động sản, khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 xác định kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Từ những quy định trên, có thể xác định các tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc nhóm quan hệ có thể xem xét giải quyết bằng Trọng tài.
Chẳng hạn, tranh chấp giữa các bên về nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thuộc hoạt động kinh doanh; tranh chấp về tiến độ bàn giao nhà ở, công trình xây dựng; tranh chấp về nghĩa vụ thực hiện hợp đồng thuê, thuê mua bất động sản hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư dự án bất động sản.
Tuy nhiên, không nên mặc nhiên xác định mọi hợp đồng có đối tượng là nhà, đất đều là hợp đồng thương mại. Chẳng hạn, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân nhằm phục vụ nhu cầu sử dụng, sinh hoạt cá nhân không đương nhiên trở thành hoạt động thương mại chỉ vì đối tượng giao dịch có giá trị lớn.
Việc xác định thẩm quyền phải dựa trên bản chất quan hệ pháp luật và quy định áp dụng đối với từng trường hợp cụ thể.
Ngoài điều kiện về phạm vi tranh chấp, khoản 1 Điều 5 Luật Trọng tài thương mại năm 2010 quy định tranh chấp được giải quyết bằng Trọng tài nếu các bên có thỏa thuận trọng tài. Thỏa thuận này có thể được xác lập trước hoặc sau khi xảy ra tranh chấp.
Như vậy, ngay cả khi tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến bất động sản, các bên vẫn phải có thỏa thuận trọng tài hợp lệ để Hội đồng trọng tài có cơ sở thụ lý và giải quyết vụ việc.
2.2. Quy định cụ thể đối với tranh chấp bất động sản có dùng trọng tài được không
Cơ sở pháp lý trực tiếp điều chỉnh vấn đề này là khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024. Quy định cho phép tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai được giải quyết bằng hai phương thức:
Tòa án theo pháp luật tố tụng dân sự hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam theo pháp luật về trọng tài thương mại. Để áp dụng quy định này, cần phân biệt một số trường hợp cụ thể.
Thứ nhất, tranh chấp phát sinh từ hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Đây là nhóm tranh chấp có thể được giải quyết bằng Trọng tài nếu đáp ứng điều kiện về hoạt động thương mại và thỏa thuận trọng tài.
Ví dụ, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản với đối tác nhưng một bên không thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ.
Hoặc các bên phát sinh tranh chấp về việc chậm bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, vi phạm nghĩa vụ bảo đảm chất lượng hoặc không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng.
Trong những trường hợp này, nếu tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, các bên có thể lựa chọn Trọng tài thương mại Việt Nam để giải quyết theo khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024.
Thứ hai, tranh chấp về quyền sử dụng đất phát sinh từ hoạt động thương mại.
Cần lưu ý rằng việc tranh chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất không đồng nghĩa đương nhiên bị loại trừ khỏi thẩm quyền Trọng tài. Trường hợp tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, khoản 5 Điều 236 vẫn là căn cứ pháp lý để xem xét thẩm quyền của Trọng tài.
Ngược lại, đối với tranh chấp thuần túy về việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp ranh giới thửa đất hoặc tranh chấp giữa các cá nhân, hộ gia đình không phát sinh từ hoạt động thương mại, các bên phải xác định cơ chế giải quyết theo khoản 1 và khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024.
Không thể chỉ dựa vào việc các bên tự thỏa thuận lựa chọn Trọng tài để mở rộng thẩm quyền giải quyết.
Thứ ba, tranh chấp liên quan đến hoạt động quản lý nhà nước về đất đai.
Đối với những tranh chấp có nội dung yêu cầu xem xét tính hợp pháp của quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính trong quản lý đất đai, các bên không thể lựa chọn Trọng tài thương mại để thay thế cơ quan có thẩm quyền.
Theo Điều 237 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất và người có quyền, nghĩa vụ liên quan có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai theo quy định pháp luật.
Do đó, yêu cầu hủy quyết định thu hồi đất, xem xét hành vi cấp giấy chứng nhận hoặc quyết định hành chính về quản lý đất đai phải được giải quyết theo cơ chế pháp luật tương ứng.
Một điểm đáng chú ý là khoản 6 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 quy định Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai khi được Tòa án hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ giải quyết tranh chấp.
Đồng thời, điểm k khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024 cũng ghi nhận quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai là một trong những căn cứ thực hiện đăng ký biến động đất đai.
Những quy định này cho thấy pháp luật đã ghi nhận vai trò của Trọng tài trong giải quyết tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai khi phán quyết làm phát sinh thay đổi thuộc trường hợp phải đăng ký.
3. Phân tích ưu, nhược điểm khi giải quyết bằng Trọng tài so với Tòa án
Việc lựa chọn Trọng tài hay Tòa án để giải quyết tranh chấp bất động sản phụ thuộc vào tính chất giao dịch, yêu cầu của các bên và phạm vi thẩm quyền của từng phương thức. Mỗi cơ chế đều có những ưu điểm và hạn chế nhất định mà doanh nghiệp cần cân nhắc trước khi lựa chọn.
3.1. Ưu điểm khi giải quyết tranh chấp bất động sản bằng Trọng tài
Thứ nhất, bảo đảm tính bảo mật trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Theo khoản 4 Điều 4 và khoản 1 Điều 55 Luật Trọng tài thương mại năm 2010, việc giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài được tiến hành không công khai, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tranh chấp có thể liên quan đến giá trị giao dịch, thông tin dự án, chiến lược đầu tư, tình hình tài chính hoặc các điều khoản hợp tác kinh doanh.
Việc giải quyết không công khai giúp hạn chế việc những thông tin này bị phổ biến rộng rãi, qua đó góp phần bảo vệ lợi ích kinh doanh và uy tín của các bên.
Thứ hai, các bên có quyền lựa chọn Trọng tài viên.
Khác với cơ chế xét xử tại Tòa án, các bên trong tố tụng trọng tài có quyền lựa chọn Trọng tài viên theo thỏa thuận và quy định pháp luật. Theo Điều 39 Luật Trọng tài thương mại năm 2010, Hội đồng trọng tài có thể bao gồm một hoặc nhiều Trọng tài viên theo thỏa thuận của các bên.
Đối với những tranh chấp bất động sản có tính chất phức tạp, liên quan đến hợp đồng đầu tư, định giá tài sản, nghĩa vụ tài chính hoặc tiến độ thực hiện dự án, việc lựa chọn Trọng tài viên có kinh nghiệm trong lĩnh vực thương mại và bất động sản có thể hỗ trợ quá trình xem xét, đánh giá vụ việc.
Thứ ba, phán quyết trọng tài có tính chung thẩm.
Theo khoản 5 Điều 4 và khoản 5 Điều 61 Luật Trọng tài thương mại năm 2010, phán quyết trọng tài là chung thẩm và có hiệu lực kể từ ngày ban hành.
Khác với bản án sơ thẩm của Tòa án có thể bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm, phán quyết trọng tài không được xem xét lại theo thủ tục này. Điều đó giúp các bên sớm xác định kết quả giải quyết tranh chấp và có cơ sở thực hiện các nghĩa vụ đã được xác định trong phán quyết.
Tuy nhiên, tính chung thẩm không đồng nghĩa với việc phán quyết không thể bị Tòa án hủy. Việc xem xét hủy chỉ được thực hiện khi có yêu cầu hợp lệ và tồn tại một trong các căn cứ quy định tại Điều 68 Luật Trọng tài thương mại.
3.2. Hạn chế khi giải quyết tranh chấp bất động sản bằng Trọng tài
Bên cạnh những ưu điểm nêu trên, Trọng tài thương mại cũng có một số hạn chế cần được cân nhắc.
Thứ nhất, phụ thuộc vào thỏa thuận trọng tài của các bên.
Theo Điều 5 Luật Trọng tài thương mại năm 2010, thỏa thuận trọng tài là điều kiện để tranh chấp được giải quyết bằng phương thức này. Nếu các bên không có thỏa thuận trọng tài hoặc thỏa thuận bị vô hiệu, Hội đồng trọng tài không có cơ sở để tiếp tục giải quyết tranh chấp.
Đây là điểm khác biệt quan trọng so với Tòa án, bởi Tòa án có thể thụ lý vụ án khi vụ việc thuộc thẩm quyền và đáp ứng các điều kiện tố tụng theo quy định pháp luật mà không cần sự đồng ý của tất cả các bên về phương thức giải quyết.
Thứ hai, phạm vi thẩm quyền bị giới hạn bởi pháp luật.
Trọng tài không có thẩm quyền giải quyết mọi tranh chấp liên quan đến bất động sản. Đối với tranh chấp đất đai không phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai hoặc yêu cầu xem xét quyết định hành chính về quản lý đất đai, các bên phải lựa chọn cơ chế giải quyết tương ứng theo pháp luật đất đai và pháp luật tố tụng.
Vì vậy, việc lựa chọn Trọng tài không phù hợp có thể dẫn đến việc Hội đồng trọng tài đình chỉ giải quyết hoặc phán quyết bị Tòa án hủy do không thuộc thẩm quyền.
Thứ ba, chi phí giải quyết có thể là vấn đề cần cân nhắc.
Chi phí trọng tài được xác định theo biểu phí và quy tắc áp dụng của Trung tâm trọng tài hoặc thỏa thuận đối với Trọng tài vụ việc. Đối với những tranh chấp bất động sản có giá trị lớn, cần giám định, định giá tài sản hoặc sử dụng ý kiến chuyên gia, tổng chi phí giải quyết có thể tăng đáng kể.
Do đó, các bên cần cân nhắc chi phí trọng tài cùng với giá trị tranh chấp, mức độ phức tạp và yêu cầu thực tế của vụ việc trước khi lựa chọn phương thức này.
Như vậy, Trọng tài thương mại phù hợp để xem xét đối với những tranh chấp phát sinh từ hoạt động kinh doanh bất động sản khi các bên có thỏa thuận trọng tài hợp lệ và đề cao tính bảo mật, quyền chủ động lựa chọn người giải quyết.
Trong khi đó, Tòa án vẫn là cơ quan có thẩm quyền đối với những tranh chấp đất đai và yêu cầu pháp lý nằm ngoài phạm vi giải quyết của Trọng tài.
4. Thủ tục và lộ trình khởi kiện tranh chấp bất động sản tại Trọng tài thương mại
Sau khi xác định tranh chấp thuộc thẩm quyền của Trọng tài và có thỏa thuận trọng tài hợp lệ, các bên có thể tiến hành thủ tục khởi kiện theo Luật Trọng tài thương mại năm 2010. Trình tự giải quyết về cơ bản được thực hiện qua các bước sau:
Bước 1: Xác định bản chất tranh chấp và thẩm quyền giải quyết
Trước khi khởi kiện, nguyên đơn cần xác định rõ tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai hay là tranh chấp đất đai thông thường. Việc phân loại này có ý nghĩa quan trọng vì mỗi nhóm tranh chấp được áp dụng cơ chế giải quyết khác nhau theo Điều 236 Luật Đất đai năm 2024.
Đồng thời, cần xác định cụ thể yêu cầu khởi kiện, chẳng hạn yêu cầu thanh toán tiền chuyển nhượng, phạt vi phạm hợp đồng, bồi thường thiệt hại do chậm bàn giao hoặc buộc một bên tiếp tục thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.
Đối với tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai, khoản 3 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 cũng ghi nhận việc hòa giải bằng phương thức hòa giải thương mại được thực hiện theo pháp luật về hòa giải thương mại.
Các bên có thể cân nhắc phương thức này trước hoặc trong quá trình giải quyết nếu phù hợp với thỏa thuận và yêu cầu thực tế.
Bước 2: Kiểm tra thỏa thuận trọng tài
Theo Điều 16 Luật Trọng tài thương mại năm 2010, thỏa thuận trọng tài có thể được xác lập dưới hình thức điều khoản trọng tài trong hợp đồng hoặc thỏa thuận riêng. Thỏa thuận phải được lập dưới dạng văn bản và có thể được xác lập thông qua các hình thức trao đổi thông tin được luật công nhận.
Trong trường hợp hợp đồng bất động sản đã có điều khoản trọng tài, các bên cần kiểm tra nội dung thỏa thuận có xác định rõ Trung tâm trọng tài, phạm vi tranh chấp và phương thức giải quyết hay không.
Nếu hợp đồng chưa có điều khoản trọng tài, các bên vẫn có thể thỏa thuận lựa chọn Trọng tài sau khi tranh chấp phát sinh theo khoản 1 Điều 5 Luật Trọng tài thương mại.
Ngoài ra, cần lưu ý Điều 17 của Luật này đối với tranh chấp giữa nhà cung cấp hàng hóa, dịch vụ và người tiêu dùng.
Trường hợp điều khoản trọng tài được đưa vào điều kiện giao dịch chung do nhà cung cấp soạn sẵn, người tiêu dùng vẫn có quyền lựa chọn Trọng tài hoặc Tòa án; nhà cung cấp chỉ được khởi kiện tại Trọng tài nếu được người tiêu dùng chấp thuận.
Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Theo Điều 30 Luật Trọng tài thương mại năm 2010, đơn khởi kiện phải có những nội dung chủ yếu như ngày, tháng, năm lập đơn; tên và địa chỉ các bên; tóm tắt nội dung tranh chấp; cơ sở và chứng cứ khởi kiện; yêu cầu cụ thể của nguyên đơn, giá trị vụ tranh chấp và thông tin Trọng tài viên được lựa chọn hoặc đề nghị chỉ định.
Đối với tranh chấp bất động sản, hồ sơ khởi kiện cần được chuẩn bị phù hợp với nội dung giao dịch và yêu cầu giải quyết. Các tài liệu thường được sử dụng bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng, thuê, thuê mua hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh bất động sản;
- Thỏa thuận trọng tài và các phụ lục hợp đồng có liên quan;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hồ sơ pháp lý của dự án nếu có;
- Chứng từ thanh toán, biên bản bàn giao, nghiệm thu và đối chiếu công nợ;
- Văn bản trao đổi, thông báo vi phạm, yêu cầu thực hiện nghĩa vụ giữa các bên;
- Tài liệu định giá, giám định và chứng cứ chứng minh thiệt hại nếu có.
Việc chuẩn bị đầy đủ tài liệu giúp Hội đồng trọng tài có cơ sở xem xét bản chất tranh chấp, xác định nghĩa vụ của các bên và đánh giá tính hợp pháp của từng yêu cầu khởi kiện.
Bước 4: Nộp đơn khởi kiện và thành lập Hội đồng trọng tài
Theo Điều 30 và Điều 31 Luật Trọng tài thương mại năm 2010, đối với Trọng tài quy chế, nguyên đơn gửi đơn khởi kiện đến Trung tâm trọng tài đã được các bên lựa chọn. Đối với Trọng tài vụ việc, nguyên đơn gửi đơn khởi kiện cho bị đơn.
Thời điểm bắt đầu tố tụng trọng tài được xác định từ khi Trung tâm trọng tài nhận được đơn khởi kiện đối với Trọng tài quy chế hoặc từ khi bị đơn nhận được đơn khởi kiện đối với Trọng tài vụ việc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Sau khi tiếp nhận đơn, quá trình thành lập Hội đồng trọng tài được thực hiện theo thỏa thuận của các bên, quy tắc tố tụng của Trung tâm trọng tài và quy định pháp luật. Theo Điều 39, nếu các bên không có thỏa thuận về số lượng Trọng tài viên thì Hội đồng trọng tài gồm ba Trọng tài viên.
Bước 5: Tiến hành giải quyết tranh chấp và ban hành phán quyết
Sau khi được thành lập, Hội đồng trọng tài xem xét thỏa thuận trọng tài, thẩm quyền giải quyết và các tài liệu, chứng cứ liên quan đến vụ việc. Các bên có quyền trình bày ý kiến, cung cấp chứng cứ, đưa ra yêu cầu phản tố và thực hiện quyền bảo vệ lợi ích hợp pháp theo quy định.
Theo khoản 1 Điều 55 Luật Trọng tài thương mại năm 2010, phiên họp giải quyết tranh chấp được tiến hành không công khai, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Đối với tranh chấp bất động sản, Hội đồng trọng tài có thể xem xét các vấn đề như tình trạng thực hiện hợp đồng, nghĩa vụ thanh toán, việc bàn giao tài sản, trách nhiệm vi phạm và mức bồi thường thiệt hại.
Khi cần thiết, Hội đồng trọng tài có thể yêu cầu cơ quan nhà nước cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai theo khoản 6 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024.
Sau khi xem xét toàn bộ nội dung tranh chấp, Hội đồng trọng tài ban hành phán quyết theo quy định tại Điều 61 Luật Trọng tài thương mại. Phán quyết có tính chung thẩm và có hiệu lực kể từ ngày ban hành.
Bước 6: Thi hành phán quyết trọng tài
Theo Điều 65 và Điều 66 Luật Trọng tài thương mại năm 2010, Nhà nước khuyến khích các bên tự nguyện thi hành phán quyết.
Trường hợp bên phải thi hành không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ và không yêu cầu hủy phán quyết theo quy định, bên được thi hành có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền tổ chức thi hành.
Riêng đối với phán quyết của Trọng tài vụ việc, bên được thi hành phải thực hiện thủ tục đăng ký phán quyết tại Tòa án theo Điều 62 trước khi yêu cầu thi hành theo quy định.
Trong trường hợp phán quyết trọng tài làm phát sinh thay đổi về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc trường hợp phải đăng ký, các bên tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo pháp luật đất đai. Căn cứ thực hiện được ghi nhận tại điểm k khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024.
5. Lưu ý đặc biệt để tránh bị Tòa án hủy phán quyết
Mặc dù phán quyết trọng tài có tính chung thẩm, pháp luật vẫn quy định cơ chế để Tòa án xem xét hủy phán quyết trong những trường hợp nhất định. Theo Điều 68 Luật Trọng tài thương mại năm 2010, phán quyết trọng tài có thể bị hủy nếu thuộc một trong các căn cứ luật định.
Đối với tranh chấp bất động sản, các bên cần đặc biệt lưu ý những vấn đề sau:
Thứ nhất, bảo đảm tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Trọng tài.
Đây là vấn đề cần được xem xét ngay từ khi xác lập thỏa thuận trọng tài và trước khi tiến hành khởi kiện. Theo điểm c khoản 2 Điều 68 Luật Trọng tài thương mại, phán quyết có thể bị hủy nếu vụ tranh chấp không thuộc thẩm quyền của Hội đồng trọng tài.
Đối với tranh chấp bất động sản, cần xác định rõ tranh chấp có phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai theo khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 hay không.
Nếu nội dung yêu cầu thực chất thuộc nhóm tranh chấp đất đai thông thường hoặc tranh chấp hành chính về quản lý đất đai, việc lựa chọn Trọng tài có thể dẫn đến rủi ro về thẩm quyền.
Thứ hai, bảo đảm thỏa thuận trọng tài có hiệu lực pháp luật.
Theo Điều 18 Luật Trọng tài thương mại năm 2010, thỏa thuận trọng tài có thể vô hiệu trong những trường hợp như sau:
- Tranh chấp không thuộc thẩm quyền của Trọng tài;
- Người xác lập không có thẩm quyền hoặc năng lực hành vi dân sự;
- Hình thức thỏa thuận không phù hợp;
- Một bên bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép và có yêu cầu tuyên bố vô hiệu;
- Hoặc thỏa thuận vi phạm điều cấm của pháp luật.
Đối với hợp đồng bất động sản được ký kết bởi doanh nghiệp, cần kiểm tra tư cách pháp lý của chủ thể, thẩm quyền đại diện và phạm vi ủy quyền của người ký kết. Đồng thời, điều khoản trọng tài cần được thể hiện rõ ràng bằng văn bản để hạn chế tranh chấp về sự tồn tại và phạm vi của thỏa thuận.
Thứ ba, tuân thủ đúng thành phần Hội đồng trọng tài và trình tự tố tụng.
Theo điểm b khoản 2 Điều 68, phán quyết trọng tài có thể bị hủy nếu thành phần Hội đồng trọng tài hoặc thủ tục tố tụng không phù hợp với thỏa thuận của các bên hoặc trái với quy định của Luật Trọng tài thương mại.
Do đó, việc lựa chọn Trọng tài viên, thành lập Hội đồng trọng tài, gửi thông báo, tiếp nhận bản tự bảo vệ và tổ chức phiên họp cần được thực hiện đúng trình tự. Các bên nên lưu giữ đầy đủ thông báo, biên bản phiên họp và tài liệu trao đổi trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp để làm căn cứ chứng minh việc tuân thủ thủ tục.
Thứ tư, bảo đảm tính xác thực và hợp pháp của chứng cứ.
Trong tranh chấp bất động sản, chứng cứ có thể bao gồm hợp đồng, giấy chứng nhận, hồ sơ pháp lý dự án, chứng từ thanh toán, biên bản bàn giao, tài liệu định giá và văn bản trao đổi giữa các bên.
Theo điểm d khoản 2 Điều 68 Luật Trọng tài thương mại, phán quyết có thể bị hủy nếu chứng cứ mà Hội đồng trọng tài sử dụng làm căn cứ ra phán quyết là giả mạo hoặc Trọng tài viên nhận tiền, tài sản hay lợi ích vật chất khác của một bên tranh chấp làm ảnh hưởng đến tính khách quan, công bằng của phán quyết.
Vì vậy, các bên cần bảo đảm nguồn gốc và tính xác thực của tài liệu, chứng cứ được cung cấp. Đối với tài liệu liên quan đến tình trạng pháp lý của bất động sản hoặc dự án, cần kiểm tra tính thống nhất giữa hợp đồng, giấy chứng nhận và hồ sơ quản lý đất đai.
Thứ năm, không để nội dung phán quyết trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật Việt Nam.
Điểm đ khoản 2 Điều 68 quy định phán quyết trọng tài có thể bị hủy nếu trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật Việt Nam. Đây là căn cứ có tính chất đặc biệt, được xem xét trên cơ sở những nguyên tắc nền tảng của hệ thống pháp luật.
Đối với tranh chấp bất động sản, Hội đồng trọng tài cần giải quyết trong phạm vi thẩm quyền, tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, đồng thời bảo đảm nội dung phán quyết phù hợp với các quy định bắt buộc của pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan.
Bên cạnh đó, các bên cần lưu ý Điều 13 Luật Trọng tài thương mại về việc mất quyền phản đối. Nếu phát hiện vi phạm quy định pháp luật hoặc thỏa thuận trọng tài nhưng vẫn tiếp tục tham gia tố tụng mà không phản đối trong thời hạn luật định thì có thể mất quyền phản đối tại Trọng tài hoặc Tòa án.
Ngoài ra, theo Điều 69 Luật Trọng tài thương mại năm 2010, bên có quyền lợi bị ảnh hưởng có thể yêu cầu Tòa án hủy phán quyết trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được phán quyết nếu có đủ căn cứ luật định.
Cần phân biệt thủ tục yêu cầu hủy phán quyết với thủ tục kháng cáo bản án. Tòa án không thực hiện việc xét xử lại toàn bộ nội dung tranh chấp hoặc thay thế Hội đồng trọng tài để đánh giá lại mọi tình tiết vụ việc. Việc xem xét chỉ tập trung vào các căn cứ hủy được quy định tại Điều 68.
Như vậy, để hạn chế nguy cơ phán quyết bị hủy, các bên cần xác định đúng thẩm quyền giải quyết, thiết lập thỏa thuận trọng tài hợp lệ, tuân thủ trình tự tố tụng và bảo đảm tính hợp pháp của chứng cứ.
Đây là những yếu tố quan trọng nhằm bảo vệ hiệu lực phán quyết và quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong quá trình giải quyết tranh chấp bất động sản bằng Trọng tài thương mại.
6. Cách để giải quyết tranh chấp bằng Trung tâm trọng tài thương mại quốc tế Bigboss
Để giải quyết tranh chấp bằng phương pháp trọng tài thương mại tại BBIAC. Quý khách hàng có thể ghi vào hợp đồng 1 trong 2 nội dung sau:
6.1. Điều khoản trọng tài mẫu
“Mọi tranh chấp phát sinh từ hoặc liên quan đến hợp đồng này sẽ được giải quyết bằng trọng tài tại Trung tâm Trọng tài Thương mại Quốc tế BIGBOSS (BBIAC) theo Quy tắc tố tụng trọng tài của Trung tâm này”.
Ngoài ra, các bên có thể bổ sung:
(a) số lượng trọng tài viên là [một hoặc ba].
(b) địa điểm trọng tài là [thành phố và/hoặc quốc gia].
(c) luật áp dụng cho hợp đồng là [ ].*
(d) ngôn ngữ trọng tài là [ ].**
Ghi chú:
*Chỉ áp dụng đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài
**Chỉ áp dụng đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài hoặc tranh chấp có ít nhất một bên là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
6.2. Điều khoản trọng tài mẫu theo thủ tục rút gọn
“Mọi tranh chấp phát sinh từ hoặc liên quan đến hợp đồng này sẽ được giải quyết bằng trọng tài tại Trung tâm Trọng tài Thương mại Quốc tế BIGBOSS (BBIAC) theo Quy tắc tố tụng trọng tài của Trung tâm này. Các bên thỏa thuận rằng tố tụng trọng tài sẽ được tiến hành theo Thủ tục rút gọn quy định tại Điều 39 của Quy tắc tố tụng trọng tài của BBIAC.”
Ngoài ra, các bên có thể bổ sung:
(a) địa điểm trọng tài là [thành phố và/hoặc quốc gia].
(b) luật áp dụng cho hợp đồng là [ ].*
(c) ngôn ngữ trọng tài là [ ]. **
Ghi chú:
*Chỉ áp dụng đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài
**Chỉ áp dụng đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài hoặc tranh chấp có ít nhất một bên là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Liên hệ 0979 133 955 để được tư vấn!
7. Kết luận
Tranh chấp bất động sản có dùng Trọng tài được không phụ thuộc vào bản chất quan hệ tranh chấp và điều kiện giải quyết theo pháp luật hiện hành. Khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 đã ghi nhận thẩm quyền của Trọng tài thương mại Việt Nam đối với tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai.
Tuy nhiên, không phải mọi tranh chấp về quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất đều thuộc phạm vi giải quyết của Trọng tài.
Do đó, các bên cần xác định đúng loại tranh chấp, kiểm tra hiệu lực thỏa thuận trọng tài và tuân thủ quy định tố tụng để lựa chọn phương thức giải quyết phù hợp, hạn chế rủi ro pháp lý trong quá trình thực hiện giao dịch bất động sản.
